房地产市场正在经历前所未有的变革。

　　日前，复旦大学特聘教授、重庆市原市长黄奇帆在接受《财经》杂志专访时分析，今后10年房企运行方式的新常态会出现五大调整，其中包括以往高价买地、大规模开发的状态会有所收敛，而是根据市场实际需求进行结构性开发，市场也会逐渐走向良性循环。

　　“生态重塑”，成为地产行业下一个周期的主题——这种共识之下，地产商业模式近几年已明显向内涵增长、高质量增长、精细化控制方面转向。这样一来，也必然催使地产企业在运行过程中，无论是拿地逻辑还是产品品质的打造，都将更为审慎。

　　品牌房企对于风向的变化向来敏锐。地产行业的“重塑”之路该如何走，以融创在西安市的望江府项目为例，这种感触其实已颇为明显。

　　01、地产发展新逻辑

　　在黄奇帆看来，中国房地产市场中的10个指标均出现了拐点，与之而来的是行业进入新阶段。

　　长久以来，基于人口总量的增长以及城镇化的发展，市场对于房地产的需求被普遍看作是“刚需”。这也使得地产市场得以拥有一波长达二十年的黄金发展。

　　不过，随着人口数量及结构的转变，很多先决条件正在愈发明显的发生变化。

　　如黄奇帆所说，“大家基本上认为，14亿人是天花板，总之人口在减少”，同时随着城镇化率的放缓以及人口老龄化的提升。市场对于地产的“刚性”需求已不再如前些年那般强烈。

　　而另一方面，供给端的高企，也是地产市场当下一个客观的事实。

　　截止到2021年底，已建好超过一年以上尚未售出的房产面积为6亿平方米，且年度房地产建设量由2000年的1亿平方米，到了2016年、2017年已达到17亿平方米，总量增长极为迅猛。

　　很多人手中用来投资的房产随着房价低迷也形成了较大的库存；欧美发达国家人均50平方米的住房面积就是“天花板”，而中国城市人均的这个指标2000年左右便已经达到了50平方米……

　　市场端与供给端的此消彼长，也成为地产市场的主要矛盾之一。

　　“不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。”黄奇帆认为。

　　当结构性变化成为行业共识，带给市场的一个很必然的映射就是，以往大手笔拿地、大规模开发的方式将一去不复返，而根据市场需求有效开发大概率将成为主流。

　　与之相呼应的是，融创中国董事局主席孙宏斌早早企业定下了一条准则——“不该拿的坚决不拿。”他强调，“选择在应该拿的时间拿，在应该拿的地点拿”。

　　何为“该拿”的最佳节点？以融创TOP系产品之一的“府系”为例。总结起来，便是项目所在之地，必然是在对区域价值、土地价值、地块潜力的综合研判之后，选定一座城市的价值高地区域，同时享有江河湖海山等自然资源，必然是城市的标杆作品。

　　02、品质住宅风向标

　　行业的风向变化，尤其是对于政策的收紧，头部房企感触更为敏锐。

　　近几年，时常可以听到一些品牌房企负责人传递“洗牌”信号。同步伴随的是，企业运作思路也在发生明显改变。

　　最为直观的表现就是，无论是民企还是央企，即便是一些自带光环的品牌房企，这一年在拿地方面基本都保持着谨慎求稳的态势。

　　中指研究院发布的“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”显示，2021中国房地产拿地排行榜中，百强房企拿地总额为25377亿元，较2020年降低6960亿元，同比下降21.5%；从拿地面积来看，排行榜中有4家房企拿地面积超过1000万㎡，有14家房企拿地面积在500万-1000万㎡之间，有36家房企拿地面积在200万-500万㎡之间，榜单其余46家房企拿地面积在200万㎡以下。

　　拿地金额与面积双收缩的前提下，地产企业如何“重塑”？

　　北京市于2021年出台的“高标准商品住宅建设方案”给了一个不错的指向，即控地价、抑房价的同时，更多引导品质住宅需求。

　　事实上，品质住宅在一些企业的发展基因里，早已深植。

　　融创曾以“望江府”为名，在杭州推出献礼城市之作，让不少家庭趋之若鹜，进而也成就了项目所在的钱江板块城市核心CBD的“野心”……

　　近年来，品质住宅的概念遍地开花。但为市场所大加称道的，仍是少数几个头部企业所推出的作品，譬如融创麾下的“府系”“桃花源系”“壹号院系”等。作为中国“美好城市共建者”，融创通过扎实的产品输出与强大的整合能力，也早已得到了购房者的广泛认可。

　　就在北京“高标准商品住宅建设方案”出台后，适逢融创举办2021年中期业绩发布会。孙宏斌在会上再次呼吁，房地产行业回归做好产品和服务。

　　03、区域价值与产品品质双加持

　　品质的衡量，既在于项目自身，也包括了与项目区域价值的相互映衬上。

　　融创在西安国际港务区奥体中心核心版块推出的望江府项目，便是一个很好的佐证。

　　望江府“非中心 不立府”的原则已是众所周知。

　　何为中心？一座城市发展最有潜力和动能的区域，才能称得上是中心。在融创看来，国际港务区是继浦东、前海、钱江之后，“中国第四个经济坐标”。原因是该区域“四次被写入中国战略，是国家级核心发展重镇”。

　　相较于单一项目的进驻，融创在国际港务区的布局几乎是全方位的，奥体项目、主题乐园、商住项目……无不是巨资大体量的存在。像其中斥资50亿元打造的冰雪世界项目，将是西北地区规模最大、落差最高、设施最全、滑道最专业、单道最长的室内冰雪场馆。

　　这其中，融创西安5年革新之作的高端作品望江府，作为国际港务区为数不多的大平层项目，更是其布局的一个重中之重。

　　单从项目的择址便可看出融创对这个项目的用心程度——“奥体中心四轴交点交织一个望江府”：东轴奥体绿轴生态仪仗；西轴灞河城市天际线；南轴全运的西安观礼；北轴铁一中教育地标。

　　此外，望江府自身的硬实力与口碑，决定了其必然是国际港务区的一个标杆。

　　据了解，融创望江府产品凭借“全系大师”的实力班底，无论是设计上的美学探索，工艺工法上的精雕细琢，还是精装品质上的细致入微，可以说充分诠释了融创对高水准产品力的执着与坚持。这也是为何望江府产品在杭州、武汉、佛山、重庆等地备受购房者推崇的原因。

　　可以说，融创在西安以“望江”为名推出的这个重磅产品，不仅刷新了品质住宅的定义，也给西安房地产市场乃至这座城市的发展，带来了更多期待。

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